Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.
Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.
Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.
Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.
Как сделать перепланировку квартиры в новом многоквартирном доме? Это важный вопрос для каждого собственника недвижимости, ведь статья 27 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Поэтому здесь важно знать список оснований для отказа, который можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Если вы заранее узнаете, какие документы нужно собрать и какую конкретно перепланировку можно сделать, а также учтете все нюансы, то успех мероприятия обеспечен.
Однако есть такие работы, которые нелегко согласовать или нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Фасад дома, несущие конструкции, инженерные системы, пожарные и другие системы безопасности – все это факторы, которые необходимо учитывать при перепланировке новой квартиры. Например, категорически нельзя сносить несущие конструкции, нагружать их сверх установленной нормы, снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей, удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который служит для защиты жилой площади от затопления.
Кроме того, ради безопасности жильцов установлено также множество других ограничений. Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому, расширять жилую площадь за счет чердака, присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые, объединять газовую кухню со спальней, гостиной и другими комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери, делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат (кроме тех, что находятся на первом этаже), отапливать лоджии и балконы – все это запрещено.
Однако есть и хорошие новости: существуют работы, на выполнение которых не нужно специальное разрешение. Изменения цвета фасада, установка встраиваемой мебели, монтаж новой сантехники на то же место, что и была прежняя, переделка балкона или лоджии с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, внутренняя отделка и даже остекление – все это допустимо без каких-либо дополнительных разрешений.
Однако есть и перепланировки, требующие согласования. Например, убирать дверные проемы в несущих и ненесущих перегородках и делать новые, возводить легкие перегородки и делать в них проемы, демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию, не полностью разбирать ненесущие стены, сооружать перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие конструкции, но все же оставляющие ее в пределах нормы, или расширять санузел за счет нежилой площади – все эти работы можно выполнить только с проектом перепланировки. При этом важно учитывать, что если меняется конструкция полов или газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке нужно одобрять по проекту.
Когда же дело касается несущих стен и балок, для такой перепланировки важно получить техническое заключение от автора проекта МКД. В других случаях за проектом перепланировки можно обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировка квартиры является одним из наиболее популярных вариантов для того, чтобы преобразить свое жилище. Тем не менее, для осуществления такого рода работ необходимо оформление перепланировки квартиры, тем более, когда речь идет о жилье в новостройке.
Как правило, процесс оформления перепланировки происходит до начала ремонтных работ. Однако для тех, кто уже вступил в право собственности, а также для тех, кто торопится изменить свое жилье еще до официального приобретения его в собственность, существует процедура узаконивания после выполнения всех необходимых работ. Но стоит помнить, что оформление перепланировки после ее выполнения может доставить много проблем и значительных материальных затрат.
Оформить перепланировку, которую не было согласованно заранее, достаточно сложно. Более того, нелегализованные изменения могут стать причиной сбоев при попытке получить кредит в банке или официально сдать квартиру в аренду или продать ее. Кроме того, собственник несанкционированно перепланированного жилья может быть привлечен к административной ответственности, а это почти всегда сопровождается выплатой штрафов.
Если владелец квартиры строительного дома решил выполнить перепланировку, его следует оформлять до того, как он получит ключи от жилья. Советуем иметь в виду, что владельцы квартир в строящихся домах могут лишиться возможности оформить перепланировку, если застройщик не предоставит им технический паспорт.
Есть несколько шагов, которые необходимо выполнить для корректного оформления перепланировки:
- Заказать проект перепланировки в организации с соответствующими допусками СРО.
- Получить справку от застройщика о выполнении всех договорных обязательств.
- Подать заявление и необходимый пакет документов в жилинспекцию, включая копию договора долевого участия и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Дождаться официального разрешения и выполнить перепланировку.
- Получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение.
- Привлечь БТИ для выполнения обмера помещений после ремонта и составления технического паспорта.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Нельзя также забывать о том, что владельцы квартир, оформленных через ипотеку, должны получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей свою недвижимость от основных рисков.
Техническое заключение и проект перепланировки должны соответствовать требованиям, установленным в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Обратиться за помощью к разработчикам из проектных бюро, которые хорошо знакомы с требованиями, поможет в успешном выполнении всех требований.
Оформление перепланировки квартиры может быть значительно облегчено, если обратиться за комплексным обслуживанием. Такой подход наиболее удобен и финансово подходит большинству собственников. Размер стоимости услуги оформления перепланировки под ключ формируется из двух основных элементов - цены на проектную документацию и на саму процедуру получения разрешения. Цена совокупного обслуживания составляет от 70 000 рублей, однако каждый этап работы можно заказать отдельно.
Процесс согласования перепланировки проходит через четыре основных этапа. Для получения разрешения необходимо предоставить проектную документацию и другие соответствующие документы. Стоимость этого процесса может колебаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли задействованы несущие конструкции.
Оформление проекта работ по изменению конфигурации с техническим заключением в Москве и области стоит около 25 000 рублей, если заказывается отдельно от услуг по согласованию. Заказ технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки может стоить столько же. Размер платы может зависеть от объема и сложности выполненных работ, так как размер платы по объединению квартир будет гораздо выше, чем на создание легкой перегородки.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся вокруг 20 000 рублей, а техническое обслуживание БТИ - примерно 15 000 рублей. В среднем, внесение данных в ЕГРН рассчитывается в размере 30 000 рублей.
Стоимость совокупной услуги может зависеть от площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.
Новичкам в области перепланировки часто необходимо освоить все аспекты, чтобы правильно и быстро завершить процесс, однако владельцы квартир в новостройках не всегда знакомы с процедурами оформления документов для перепланировки, что можно делать и каким образом это пройдет, какие будут затраты и куда следует обратиться. Поиски ответов на эти вопросы в сети часто ведут к выводу, что процедура оформления перепланировки очень сложная и дорогостоящая. Тем не менее, каждый случай индивидуален, и если обратиться к специалистам своевременно, то процесс согласования перепланировки может быть легким и безопасным.
Эта информация не является публичной офертой. Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и представлена для ознакомления.
Фото: freepik.com